みなとみらい線周辺散歩日記

ビル開発ネタを中心に徒然と。。

2009年06月

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横浜市の新市庁舎整備には民間からその開発手法の提案を募り、幾つかの応募のうち、有楽土地、森ビルなど四つのグループの案が優秀案として更なる検討の対象となっておりました。
それぞれのグループが、北仲南への全面移転、港町での建て替え、北仲・港町での分庁舎といったそれぞれの案で提案を行ったようですが、最終的に北仲・港町での分庁舎案に修正を加える方向で新庁舎の整備が行われることとなりました。

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今回の優秀案に残った4社がそれぞれどの案を提案したかは公表されておらず、森ビルもどの案を提案したかどうかは公表されていません。
ただし、筆者得意の妄想をめぐらすと、どうも森ビルが下記のような展開の上で分庁舎案を提案しているような気がしてなりません。。

北仲南地区に森ビルも参画したPFI手法で超高層市庁舎+オフィスを建設


隣接する森ビル所有の北仲北地区の業務地区としてのポテンシャル向上

(分庁舎案にのみ、北仲北と北仲南を結ぶペデストリアンデッキ構想が描かれています。)

北仲北地区の200m級高層ビルのマンションからオフィス等への用途変更


関内駅前(港町地区)には北仲北で予定した住宅機能を二棟の高層ビルに配置


森ビル提案の(?)分庁舎案の採用の条件として、港町地区の住居用途の変更を横浜市が申し入れ、それを森ビルが呑み、港町には4万平米クラスのオフィスビル2棟、北仲、港町ともにマンションの建設はなくなり、サンウッドの出資引き上げ、、みたいな。


結果、北仲南に180m級の新庁舎+賃貸オフィス、北仲北に150-180m級のオフィス+ホテルの高層棟、港町に80-100mクラスのオフィス用途のツインタワーもしくはトリプルタワーが建つなんてことになるとビルオタ的には万々歳です。。
まぁ、北仲の森ビル開発予定街区以外にはまだタワーマンションが建ちそうですけどねぇ。

われながら見事な妄想炸裂ぶりです、、

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みなとみらい57街区に建設の決まったCATSシアターの建設が本格化しました。

工事の仮囲いにはCATSの出演者(猫?)のシルエットが描きこまれております。
国道1号に面した仮囲いであり、通行人は少ないものの、国道1号を下るドライバーたちが高島交差点の赤信号に引っかかった際には結構目につくかもしれません。

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MM57街区プロジェクトと称され、清水建設での建設が進められています。
暫定施設であるものの、10年くらいは持つような構造で設計がされているようで、完成予想図もなかなか立派な構造物が描かれています。

今後、57街区への企業進出意欲との兼ね合いをにらみつつ、1年ごとの契約更新がなされていくようです。
最短だと、1年で終わり、長けりゃ(MMへの企業進出意欲が膨らまないと)10年以上のロングラン公演となるやもしれません。
でも、もしも景気好転して恒久施設ができるとしても、横浜を地元とする劇団四季にぜひとも恒久施設としての劇場建設を盛り込んだ複合施設の開発を期待したいものです。

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工事の仮囲いは実際にシアターの建つ一画以上に大げさに囲っている感じもします。
しかし、今思い起こしても、セガってここでどんな演目をやろうとしていたのでしょうかねぇ。
すでに、劇団四季に声掛けていたんですかねぇ。セガのアミューズメント施設はおじゃん。。でも劇団四季の進出の話はそのまま継続していた、みたいな。。そう考えると、セガ撤退表明後数カ月のうちにここ57街区でボーリング調査を行っていたのも納得がいきます。。ちょっと気になる。

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横浜市が新市庁舎整備を馬車道駅前の北仲南地区と現行の港町地区との両地区を利用した分庁舎案で検討を進めていくことが明らかになりました。今回は分庁舎のもう一つが立地する港町地区について思うのは、北仲への全面移転とならないことは関内地区にとって良かった。
本当は北仲に暫定庁舎を建設した上での 現港町地区での全面建て替え の方が関内にとってはもっと良かったのでしょうが、一時移転のために北仲に10万平米を超えるビルを建てる案は一番費用のかかる案のため、このご時世では許されなかったのでしょう。

この分庁舎案は企業グループからの提案では、2棟の150mクラスの超高層複合棟と称してマンションが組み込まれていました。
"かっては複合棟と言うとランドマークやTOCのようなホテル+オフィスをイメージしましたが、最近は複合棟と言うと、低層部に商業施設、高層部は住宅というイメージでビルオタ的にはちとがっかりなイメージがあります。"

今後の計画の具現化に際しては、複数あった提案の良いところを採用し、部分的な修正を加えて進めるとあります。
今回の発表内容を見ても、住居用途の記載はどこにも見られず業務・商業・文化用途で湊町地区の再興を図っていくようにも読み取れどうやら、今ある議会棟付近に3万平米弱の市庁舎関連ビル、そして今市庁舎機能が分散入居する一般テナントビルが数棟建つ街区には3万㎡強のオフィスビルを2棟建てる計画となっているようです。

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関内の地盤沈下が叫ばれ、都市機能の集積も叫ばれていますが、一方で、横浜駅周辺及びMM地区の空室率の低さはこの景気低迷下では奮闘している数値と思われます。。
オフィスの空室率の低迷は新横浜地区と関内地区で特に顕著であり、今後の両地区の発展が横浜市全体の今後数十年の都市形成の方向性を大きく変えていくことになりそうです。

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横浜好きの小生、横浜の都市デザインに興味を持ったきっかけは市役所前のとちのき広場の整備に関する話でした。それ以降、横浜のアーバンデザインに興味を持ち続けています、そんなこんなで関内地区の再興を願ってやまないのですが、一方で今後数年間のインフラ整備の計画を見ると明らかに新横浜地区の方に将来性を感じてしまいます。

新横浜はこれから相鉄・東急の都心直通線の整備が決まり、新横浜地区のさらなる発展に向けての最大の課題とも言えた、東京都心部との一般鉄道路線のダイレクトアクセスが実現することになります。
うまくいけば、東京メトロの南北線、副都心線、都営の三田線等が直結する可能性があり、他方相鉄沿線の後背地を取り込むことにより現状のく室率上昇という低迷を打開し更なる発展へと大きな期待が寄せられます。加えて、人口増加の著しい横浜北西部をも取り込んでいくことでしょう。。
東海道リニアも新横浜を経由すると未だに信じています。。


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一方で、目立った新たな交通インフラの整備計画もなく、人口の大幅増加を期待できるような未開発の後背地の広さで新横浜に劣る、関内地区は将来性はチト苦しいでしょうか。。

関内地区の住宅地区化は時代の趨勢として受け入れなくてはいけないものになってきているのでしょうか、、
新横浜地区の発展も願ってやみませんが、関内地区の再興に向けたカンフル剤が何かないものでしょうか、、正直、今の分庁舎案の港町地区の案ではあまり効果がないような。。

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市営地下鉄ブルーラン横浜駅の地下一階コンコースに商業施設の整備が行われることになり、現在その事業者の選定が行われています。


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ブルーライン横浜駅は1日あたり14万人の利用者があるとのことで、今は閑散としたコンコースを有効活用していくのは良いことですね。
H21年9月までに事業者が選ばれ、来年12月に開業する予定です。
yahooの地下街地図にも店舗が描きこまれるようになるかも知れませんね。

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地下一階のコンコース約2,600㎡の内、780㎡が店舗区画として開発されます。
予定されるのは物販・飲食・サービスとあります。

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今10分カットのQBハウスの位置するあたりに店舗が設置され、今は浮浪者などが居座らないように入れなくなっている一帯に通路が配されます。

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今は通行量からも余裕のある感じですが、通路幅が3分の1位になると窮屈な感じかもしれません。

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780㎡の区画に構えを一つの形態で開発することを条件としているようです。デパ地下みたいな大きな器が準備され、そこにいくつものテナントが入るような形態でしょうか。。完成イメージをみる限りではどんな業態のお店が入るのかよくわかりませんが、今の殺伐とした景観が一変することは間違いありません。

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景気後退に直面し、すっかり勢いを失ってしまった、横浜の開発プロジェクトの目玉の一つとも言える、横浜新市庁舎整備計画ですが、この不景気下一応計画は中断することなく進んではいるようです。

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現地での建て替え、北仲地区への移転等いろいろな案が検討されていましたが、どうやら09年春の時点において、北仲地区に13万平米クラスの高層ビルを建て市役所の主要機能を移転し、現市庁舎の位置する港町地区の現本庁舎といくつかの再開発ビルを組み合わせた分庁舎案を採用する方向で検討が進んでいるようです。

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北仲地区に既に聳えるアイランドタワー。
派手さはありませんが、都市機構の本社が立地し、地下で直結する馬車道駅までの導線上にいくつかのオフィスワーカー向けのテナントが配された東京都心っぽい高層ビルでビルオタ的にはなかなか好きな建物です。

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市庁舎移転予定地はかってBMW等を中心とした中古車販売センターが位置していましたが、今は空き地となり、新たな開発を待つ状態になっています。
空地って面白いのが、何も建っていないと時として狭く感じます。
今の空き地を見てもアイランドタワーの建つ街区の倍近くある敷地ですが、何もない敷地を見るとちょっと狭く感じます。


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桜木町駅から北仲南地区を結ぶペデストリアンデッキをぜひ整備してもらいたいものです。
桜木町駅の改札を出た多くの人が左側にそびえる動く歩道の方に向かいますが、右側のCross Gateや富士ソフト本社ビル方面へ伸びるペデストリアンデッキの内クロスゲートの大岡川側終端部から弁天橋に並行する形で100m位ペデストリアンデッキを延長整備すれば、桜木町から北仲南地区まで傘をささずに歩いていける導線が確保される事になります。本町通り(みなとみらい大通り)を跨ぐペデストリアンデッキが整備されることになれば、馬車道駅や、森ビル他による開発が行われるであろう北仲北地区も桜木町駅と結ばれることになり、なかなかの効果があると思うのですが、、

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ここ数カ月、幾つかのメディアで、森ビルの北仲開発計画延期は横浜にとって痛手であるものの、北仲南地区に市役所機能が移転してくれば、森ビルの開発計画も変更する可能性が高いとの記事を幾度か見かけました。
そしてその予測記事の通り、今回の分庁舎案の発表に合わせるかのように北仲北地区再開発計画からのサンウッド撤退及び森ビルの計画も見直しが伝えられました。
賑い創出という点からも、住宅と商業施設を中心とする開発計画から、たとえ予定するビルの高さが低くなってもオフィスを中心とする計画へと変更してもらいたいものです。。

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