みなとみらい線周辺散歩日記

ビル開発ネタを中心に徒然と。。

2018年12月

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53街区は登録した2社が提案まで実施したようですね。
300m迄建てられるとされていますが、約2万平米の敷地で容積率800%までとなると近接地から容積率未使用分を譲り受けないと16万平米迄の建物ですかね?
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例えば北仲のタワーマンションは1.3万平米の敷地に隣接する結婚式場から空中権を譲り受けているとか、、延床面積17万平米でかなりの規模ですがホテルとマンションで構成されて高さ約200mで58階建ですね。
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53街区は住居は用途として認められていないようなので、ホテルかオフィス系で階高は4~5m位、後は低層棟と高層棟が組み合わさると後は高層棟が何本建つか、床面積がどうなるかに拠って建てられる高さがある程度想定できそうですね。

みなとみらいの大規模街区の前例ではどうか?素人検証。。
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ランドマークタワーの建つ25街区は3.8haの敷地に2.3万平米の建築面積、内タワー部分はざっくり24万平米という感じで70階300m弱、容積率は低層部も入れて約1000%。
容積率って建物に地域貢献や環境配慮を講じた取組みを盛り込むと緩和や上積みも認められるようですね。25街区はランドマークタワー二期棟計画も構想にはあったようで、もし実現できるのなら容積率の緩和が認められるとい事でしょうか?
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クイーンズスクエアの建つ24街区は4.4haの敷地に3.4万平米の建築面積で、タワーA、B、Cにホテル部分でざっくり27万平米で四棟の階数を単純合計で110フロア、高さも単純合計で大体520m
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53街区は2haの敷地に建ぺい率80%として1.6万平米の建築面積で、容積率の割増とかあれば1000%で20万平米の建物で内タワー部分に2/3使用してタワー1棟のランドマークタワーよりも細っそりとしたビルだと13万平米、オフィスだけだと40~50階建てで高さ200~240mくらい?ホテルが入る複合タワーで高層部を先細りさせて1フロアの床面積を小さくすると55~65階建てで300mに迫るクラスもできなくもないのかなぁ?

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いやはや夢膨らみます!
でも、新高島駅付近は100m以下のビルが殆どなので180mクラスの格好良いビルでも十分に映えそうな気もするし、そこまでの需要もプロの目から見たら全然ないのかもしれないし、今低い空室率も計画策定迄にはどう変わるかわからないし、、

長年みなとみらいのまちづくりを夢想して何度も”機を逃した感”でがっかりした経験から、期待せずに、思いっきり期待して選考結果を首を長ーくして待ちます。
→普通の人には理解できないでしょうが、MMオタの私は来年2月中旬くらいから刑務所の出所カウントのように心の中のカレンダーでは1日経つ毎に赤いマジックで”X”を記しいくのです。。

容積率や緩和・割増のルールもよくわかっていないので間違っていたらごめんなさい

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ここ数年、怒涛のごとく開発計画が進められるみなとみらい地区ではペデストリアンネットワーク、ペデストリアンデッキ整備計画の見直しが実施されます。
主に北側の横浜駅からケンコーポレーションが開発する2万人クラスの音楽専用アリーナへを結ぶ動線と20街区で建設進むパシフィコノースに関連する動線が強化されるようです。
KENアリーナから横浜駅方面の動線はみなとみらい大通りの下をくぐる部分が含まれるのであれば、無秩序なスケボー少年や落書きやホームレスの留置品等を一掃して欲しいもんです。それと、貨物線を越える階段部分はエレベーターあるとはいえ改良がひつようそうだし、東口のスカイビル前の地下街ポルタ入り口の階段にもエスカレーターが欲しいかな。。
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今でも十分快適に歩けるコースですが、アリーナやパシフィコの動員力に伴うピーク時の通行量をさばくための動線強化でしょうか?エレベータではなく、エスカレーターや、スロープ等をふんだんに配して欲しいけどな。。
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ソニーの事業会社の進出が決まった54街区のグランゲートも横浜駅東側からはまみらい・日産ウォークと連なるペデストリアンデッキ・ネットワークが整備されます。
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グランゲートの北側で希少な300mまで建築可能な53街区(公募中)を経て横浜美術館方面へと繋がる動線(手前に描かれるデッキ)に加え、グランゲートの東側(高島中央公園側)から二階レベルでペデストリアンデッキが52街区を貫き高島中央公園西側の既存の歩道橋へと繋がる様です!(画面右端の方です。。)
高島中央公園を貫きブリリア等が建つ50街区を貫き建設始まったパシフィコ・ノースへと繋がるペデストリアンネットワークとなる様です!
キング軸はペデストリアンネットワークがクイーン軸よりもしょぼい感じで、今回二階レベルでグランゲートと高島中央公園が繋がる構想は非常に嬉しいのですが、キング軸がグランゲートから一直線にみなとみらい大通りを超えて資生堂S/PARK方面には繋げないんですかねぇ。新高島駅の地下コンコースが代用ですかね。
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みなとみらい大通りを超える動線ができれば、その先で計画中の横浜ゲートタワーに整備されるペデストリアンデッキが計画されるプラネタリウムの脇を掠めつつ、首都高・16号を超えて横浜駅東口みなみの再開発ビルへと繋がる一大ネットワークができるんですけどね。
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横浜ゲートタワーのペデストリアンデッキというか、二階の公開エリアもキング軸の海側(グランゲート方面)にはしっかりエスカレーター迄設置されていますね。こりゃ二階以上のレベルでみなとみらい大通りを超えるデッキの整備はなさそうです。
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ペデストリアンネットワークといえば、桜木町駅からは横浜銀行本店前から北進し、
そろそろ着工される首都高神奈川局に繋がり、、
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北側に隣接するぴあのアリーナ、三菱地所が保有しているのであろう駐車場の一画。(ぴあアリーナからはみなとみらい大通りを超え37街区のビル方面にもペデストリアンデッキは伸びていきます)
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発表された積水ハウスが手がけるウェスティン横浜が立地する44街区、URが所有する今後の開発募集予定地と通りを経ていくデッキも描かれています。
(ウェスティンからはみなとみらい大通りを超えて今、ニトリ等が入る建物の方にもペデストリアンデッキが伸びるようですね。)
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村田製作所のビルまで繋がるように計画されている様ですが、その北側隣接のコーエーテクモのビルまでは繋がらない様です。
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後少しで横浜駅までペデストリアンデッキで繋がるのになぁ。。
屋根つけてくれれば傘要らずで行き来できるのに。。。
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コーエーテクモのビルも鉄骨も立ち上がってきたしもう変更も無理だなぁ。。
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LGのビルにもデッキは描かれていません。(このビル、進出決定時のデザインより数段格好良くなったと思います)
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資生堂のS/PARKも二階レベルのデッキ設置はなさそうです。。
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日産本社京急本社を結ぶペデストリアンデッキの建築も始まるようです。
当初の計画でキング軸は臨港パークの潮入の池から首都高速の辺りまで水路を配したようなペデストリアンネットワークが企図されていたはずなんですが、いつのまにか計画からも消えてしまいました。。クイーン軸の壮大なインナーモールとは対照的に海からも少し遠いキング軸に水辺を感じさせる構想はとても良かったのですが、美術館前からアイマークプレイス一帯のグランモールからも噴水や水路が撤去され、その理由の一つは水路系は維持コストがかかるからとか。。仕方ないのかな。

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